Actes relatifs aux biens immobiliers
L'acte authentique constate les opérations immobilières telles que les ventes, les hypothèques et les quittances, et permet leur inscription au Registre foncier.
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La disolución de comunidad (dissolution de la communauté) ou extinción de condominio (sortie d'indivision) est l'acte par lequel plusieurs copropriétaires d'un bien mettent fin à l'indivision en attribuant le bien à l'un ou à plusieurs d'entre eux (moyennant, le cas échéant, une compensation financière aux autres).
Qu'est-ce que la disolución de comunidad (dissolution de la communauté) ?
En pratique, en matière immobilière, « disolución de comunidad » et « extinción de condominio » désignent généralement la même notion : mettre fin à une indivision en attribuant le bien à un ou plusieurs indivisaires et en indemnisant, le cas échéant, les autres.
Les formes de sortie d'indivision les plus courantes sont :
- Attribution à un seul indivisaire : un indivisaire conserve le bien et indemnise financièrement les autres.
- Attribution à plusieurs indivisaires : les quotes-parts sont réajustées entre certains des indivisaires.
- Vente à un tiers : à défaut d'accord entre les indivisaires, le bien est vendu (il s'agirait alors d'une vente, et non d'une sortie d'indivision à proprement parler).
Étapes de la procédure
Vérification de la titularité et des quotes-parts
Vérifier qui sont les indivisaires et quelle quote-part du bien détient chacun d'eux.
Définir l'accord
Déterminer qui sera l'attributaire, la valeur du bien (pour calculer les soultes), le mode de paiement et la date prévue.
Rédaction de l'acte
Rédaction de l'acte comprenant l'attribution, l'excédent d'attribution (exceso de adjudicación) le cas échéant, et les moyens de paiement utilisés.
Signature à l'étude
Comparution de tous les copropriétaires (ou de leurs mandataires dûment habilités) pour signer l'acte.
Démarches ultérieures
Liquidation des impôts (selon le cas), présentation au Registre foncier (Registro de la Propiedad), mise à jour des données et, le cas échéant, coordination avec le Cadastre (Catastro).
Documents obligatoires
Identification de tous les copropriétaires
DNI/NIE/passeport en cours de validité de tous les copropriétaires signataires de l'acte.
Titre de propriété
Acte d'acquisition ou données d'inscription du bien au Registre foncier. L'étude peut obtenir une nota simple (extrait du Registre foncier), mais il est conseillé de fournir la référence.
Référence cadastrale et données du bien
Dernier avis d'IBI (taxe foncière) ou certificat cadastral descriptif et graphique.
Données économiques de l'accord
Valeur d'attribution, montant de la soulte et mode de paiement (virement/chèque, avec justificatif ou prévision).
Acte de mariage / régime matrimonial
Si le régime matrimonial est concerné (communauté de biens (gananciales), séparation de biens, etc.), il devra être justifié par des documents.
Si le bien est grevé d'une hypothèque
Si la dette doit être reprise ou modifiée, des documents bancaires seront nécessaires et, en principe, une opération distincte (novation ou subrogation).
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